چراغ سبز وزارت راه به خریداران مسکن سرمایه‌ای
تاریخ انتشار: ۲۰ اردیبهشت ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۷۷۱۹۴۹۳
افزایش وام خرید مسکن به ۵۵۰میلیون تومان خبری بود که دیروز در حاشیه همایش بین‌المللی سواحل، بنادر و سازه‌های دریایی از سوی وزیر راه و شهرسازی اعلام شد و رسانه‌ها به آن لقب خبر خوب دادند؛ اما همین خبر ظاهرا خوب به‌واسطه مطابقت نداشتن با سیاست‌های بانک عامل مسکن، بلافاصله قیمت اوراق امتیاز تسهیلات مسکن(تسه) در فرابورس ایران را با جهش ۱۰درصدی مواجه کرد.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
متناسب نبودن سیاست‌های تأمین مالی مسکن در ایران از جمله پرداخت وام خرید مسکن، یکی از حواشی قدیمی این حوزه است؛ اما در سال‌های اخیر با جهش چندده‌برابری قیمت مسکن و افول قدرت خرید نیازمند مسکن، عملا اثرگذاری تسهیلات خرید مسکن به کمترین میزان رسیده و نه‌تنها گرهی از کار متقاضیان مصرفی مسکن باز نمی‌کند، بلکه با کمک به خریداران مسکن مصرفی و دارندگان اوراق امتیاز تسهیلات مسکن(تسه)، به داغ‌تر شدن تب تورم در بازار مسکن کمک می‌کند.
در شرایط فعلی نیز، افزایش ۳۷.۵درصدی مبلغ وام مسکن و رساندن آن از ۴۰۰میلیون به ۵۵۰میلیون تومان، اگرچه در ظاهر بخش بیشتری از بار تأمین مالی خرید مسکن را از متقاضیان برمی‌دارد اما درواقع، بالاتر بردن هزینه وام و گران‌تر کردن مسکن، عملا سودی برای استفاده‌کنندگان به همراه ندارد.
اقساط وام چقدر می‌شود؟
وزیر راه و شهرسازی در حاشیه همایش بین‌المللی سواحل، بنادر و سازه‌های دریایی، درخصوص مباحث مربوط به افزایش ۵۰درصدی وام خرید مسکن گفت: پیشنهاد افزایش وام مسکن به ۵۵۰میلیون تومان در حال بررسی است و احتمالا همین رقم نیز تصویب خواهد شد.
با توجه به تورم ۴۵.۸درصدی یک‌سال گذشته و رشد ۷۰ تا ۹۰درصدی قیمت مسکن در این بازه زمانی که به سقوط قدرت خرید وام ۴۰۰میلیون تومانی منجر شده است، وعده وزیر راه و شهرسازی برای افزایش مبلغ وام مسکن به ۵۵۰میلیون تومان تحقق‌پذیر بوده و حتی کمتر از انتظارات است؛ اما اگر دوره بازپرداخت این تسهیلات افزایش پیدا نکند، می‌تواند از نظر بازپرداخت اقساط به‌خصوص در سال‌های اولیه، متقاضیان مصرفی را به‌زحمت بیندازد.
در شرایط فعلی دوره بازپرداخت تسهیلات ۴۰۰میلیون تومانی خرید مسکن(برای زوج‌های تهرانی) در بافت‌های معمولی ۱۲سال با نرخ سود ۲۲.۵درصد و در بافت فرسوده ۱۵سال با نرخ سود ۲۱درصد است و متقاضیان این تسهیلات در بافت‌های معمولی باید ماهانه ۸میلیون و ۵۰هزار تومان و در بافت فرسوده ۷میلیون و ۳۲۰هزار تومان قسط بدهند.
اگر با همین شرایط، مبلغ وام مسکن به ۵۵۰میلیون تومان افزایش یابد، متقاضیان باید در بافت معمولی ماهانه ۱۱میلیون و ۷۶هزار تومان و در بافت فرسوده ماهانه ۱۰میلیون و ۶۸هزار تومان قسط بپردازند. جدا از اینکه این ارقام در مقایسه با میانگین درآمد خانوارهای تهرانی رقم بالایی محسوب می‌شود و می‌تواند تا ۵۰درصد کل درآمد را ببلعد؛ قدرت این رقم در تأمین مسکن بسیار ناچیز است و به‌جز در موارد خاص یا خریدهای سرمایه‌گذاری، نمی‌تواند کمک مالی محسوب شود.
هزینه دریافت وام مسکن
افزایش ۳۷.۵درصدی وام مسکن مستقیما به‌معنای افزایش ۳۷.۵درصدی تقاضا برای خرید اوراق امتیاز تسهیلات مسکن(تسه) است و همین مسئله کافی است تا تقاضا برای خرید این اوراق در فرابورس افزایش پیدا کند. اتفاقی که دیروز، بلافاصله پس از انتشار خبر افزایش وام مسکن رخ داد و به نوسان ۱۰درصدی قیمت معامله این اوراق منجر شد.
این اتفاق از یک‌سو به‌واسطه پیش‌بینی افزایش تقاضا توسط دارندگان اوراق و از سوی دیگر به‌دلیل ناتوانی بانک عامل مسکن در افزایش انتشار این اوراق رخ داده است؛ چراکه اوراق امتیاز مسکن در قالب سپرده‌گذاری منابع در بانک عامل مسکن به سپرده‌گذاران اختصاص می‌یابد و وقتی سپرده‌گذاری افزایش نیابد، انتظار و عرضه اوراق نیز رشد نخواهد داشت.
۲سال پیش، قبل از افزایش ۱۰۰درصدی وام مسکن و رسیدن آن به ۴۰۰میلیون تومان(برای زوج‌های تهرانی) قیمت هر برگه از اوراق تسه در فرابورس ایران حدود ۶۰هزار تومان بود؛ اما با جهش تقاضا با افزایش وام، قیمت این اوراق به ارقام بی‌سابقه‌ای رسید و در مقطعی از ۱۴۰هزار تومان نیز گذشت.
در این شرایط، بانک مسکن به صورت مقطعی توانست با پرداخت نیمی از مبلغ وام، بدون نیاز به اوراق(از محل منابع داخلی) قیمت اوراق را تا محدوده ۱۰۰هزار تومان کاهش دهد؛ اما همچنان بالانشینی قیمت اوراق ادامه پیدا کرد. دیروز صبح، هزینه دریافت هر میلیون وام مسکن حدود ۱۶۷هزار تومان بود که بعد از خبر افزایش وام مسکن به ۱۸۵هزار تومان رسید. به همین تناسب، هزینه وام ۴۰۰میلیون تومانی از ۶۶.۹میلیون تومان به ۷۴میلیون تومان افزایش یافت. با قیمت‌های فعلی اوراق تسه، هزینه دریافت وام ۵۵۰میلیون تومانی مسکن برای زوج‌های تهرانی حداقل ۱۰۰میلیون تومان است و البته به‌نظر می‌رسد بعد از تصویب و ابلاغ وام، در اثر فشار تقاضای اوراق، به ارقام بسیار بالاتری برسد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر قیمت اوراق تسه بار دیگر به محدوده ۱۴۰هزار تومان برسد، متقاضیان وام ۵۵۰میلیون تومانی باید بیش از ۱۵۰میلیون از مبلغ وام را صرف خرید اوراق کنند که در این صورت، قدرت خرید مؤثر این تسهیلات از ۴۰۰میلیون تومان فراتر نخواهد رفت.
قدرت خرید وام مسکن
چندماهی می‌شود که مراجع آماری، انتشار اطلاعات بازار مسکن را مشمول اصل محرمانگی کرده‌اند و دیگر آمارهای ماهانه این بازار توسط بانک مرکزی و مرکز آمار ایران منتشر نمی‌شود؛ اما براساس بررسی‌های میدانی و رصد آگهی‌های فروش مسکن در سکوهای اینترنتی، میانگین قیمت هرمترمربع مسکن شهر تهران در خوش‌بینانه‌ترین سناریوها در محدوده ۶۰ تا ۷۰میلیون تومان قرار دارد. با این حساب، دریافت‌کنندگان وام ۵۵۰میلیون تومانی مسکن با احتساب هزینه ۷۴میلیون تومانی دریافت وام و میانگین قیمت آپارتمان در تهران، می‌توانند ۶ تا ۸متر آپارتمان بخرند و اگر هزینه دریافت وام به ۱۵۰میلیون تومان برسد، حداکثر مسکن قابل خریداری با وام به ۵ تا ۶.۵متر می‌رسد.
از منظر آماری، میانگین نسبت پوشش‌دهی وام مسکن ۴۰۰میلیون تومانی در شرایط فعلی حدود ۶.۶درصد است و این نسبت با مبلغ جدید وام(با فرض ثبات قیمت مسکن) به ۸.۲درصد خواهد رسید. به‌عبارت‌دیگر، در شرایط فعلی متقاضیان خرید یک آپارتمان ۷۵متری ۱۵ساله در مناطق متوسط تهران برای استفاده از وام باید ۴.۵میلیارد تومان آورده داشته باشند و این رقم در صورت افزایش وام و با فرض ثبات قیمت مسکن به ۴.۴میلیارد تومان کاهش می‌یابد.
گره‌گشایی از کار سرمایه‌گذاران
با تحقق وعده وزیر راه و شهرسازی و افزایش مبلغ وام مسکن، مابه‌التفاوت این وام در بهترین حالت به ۱۵۰میلیون تومان(برای زوج‌های تهرانی) و ارقام پایین‌تر برای متقاضیان سایر نقاط شهری خواهد رسید. این مبلغ اگرچه نمی‌تواند گرهی از مشکل اغلب متقاضیان مصرفی باز کند اما برای متقاضیان سرمایه‌گذاری در مسکن یک فرصت خوب قلمداد می‌شود.
یک متقاضی سرمایه‌گذاری، با احتساب تورم حدود ۵۰درصدی باز هم برنده دریافت وام مسکن با سود بالای ۳۰درصد است و می‌تواند با آورده‌ای معادل ۷۰ تا ۸۰درصد ارزش یک واحد مسکونی، مابقی آن را از محل دریافت وام مسکن و رهن دادن آپارتمان تأمین کند و در میان‌مدت و بلندمدت به سود قابل‌توجهی برسد.
این مسئله، یکی از دلایلی است که کارشناسان، افزایش ناچیز وام مسکن را با وجود اینکه به نام مردم انجام می‌شود، یک اقدام مخرب علیه همان مردم قلمداد می‌کنند و خواستار راه‌اندازی لیزینگ مسکن یا افزایش قابل‌توجه رقم و دوره بازپرداخت وام مسکن برای متقاضیان مصرفی هستند.
بیشتر بخوانید: افزایش وام به 550 میلیون تومان برای «خرید» است یا «ساخت» مسکن؟۳۵۲۲۰
کد خبر 1764370منبع: خبرآنلاین
کلیدواژه: مسکن برای زوج های تهرانی وزیر راه و شهرسازی ۴۰۰میلیون تومانی ۴۰۰میلیون تومان متقاضیان مصرفی مبلغ وام مسکن شرایط فعلی هزینه دریافت اوراق امتیاز وام مسکن افزایش وام قیمت اوراق دریافت وام خرید مسکن قیمت مسکن قدرت خرید
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.khabaronline.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرآنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۷۷۱۹۴۹۳ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
مستاجران ؛بازنده بازی قیمت‌سازی
درهمین خصوص سرهنگ رامین پاشایی، معاون اجتماعی پلیس فتای فراجا دراین‌باره می‌گوید: «افراد سودجو با سوءاستفاده از موقعیت و با ثبت آگهی‌های جعلی در این سایت‌ها با «قیمت‌های پایین‌تر از عرف تعیین‌شده و استفاده از ترفند‌های خاص و جلب نظر مشتریان درخصوص تضمین معامله، مبالغی را تحت عنوان بیعانه از مشتریان دریافت می‌کنند و پس از واریز وجه دیگر پاسخگوی تعهدات خود نیستند.» این امر سبب شد وزارت راه‌وشهرسازی چندی پیش خبر از انسداد این پلتفرم‌ها در صورت عدم افزودن وب‌سرویس احراز هویت در آینده‌ای نزدیک بدهد. درواقع احراز موجودیت ملک آگهی‌شده و اتصال بخش‌های مسکن سایت شیپور و دیوار به سامانه ملی املاک و اسکان پیشنهادی بود که در اواخر تابستان سال گذشته توسط نمایندگان سکوهای انتشار آگهی حوزه مسکن و کارشناسان این حوزه به وزارت راه‌وشهرسازی صورت گرفته بود.کارشناسان این حوزه نیز معتقدند بسیاری از آگهی‌های منتشرشده در حوزه مسکن در این سایت‌ها شامل سه دسته مسکن است؛ به‌طوری‌که یا اصلا این مساکن وجود خارجی ندارد یا مربوط به مساکن حمایتی و طرح‌های دولتی هستند که فروش و واگذاری آنها غیرقانونی است یا مربوط به پیش‌فروش مسکن هستند که در صورت انتشار نیاز به استعلام مجوز راه‌وشهرسازی است. این آگهی‌های فروش و اجاره مسکن که عمدتا توسط دلالان و واسطه‌ها در این سایت‌ها منتشر می‌شود، سبب سرگردانی مردم شده و از طرف دیگر تاثیر زیادی بر التهاب بازار مسکن از طریق قیمت‌سازی‌های غیرواقعی داشته است.
بازار آشفته اجاره
در طول سال‌های گذشته طرح‌های زیادی برای کنترل بازار اجاره مطرح شد. از افزایش حداکثر ۲۵ درصد اجاره‌بها در تهران که در زمان شیوع ویروس کرونا تصویب شد و در سال‌های بعد ادامه داشت تا نگارش قرارداد در سامانه خودنویس به‌منظور حذف دلالان. از سوی دیگر تصویب قانون مالیات از خانه‌های خالی تصویب شد که آمارها نشان می‌دهد در این زمینه شکست خورده است. هیچ‌کدام از این موارد به ساماندهی بازار مسکن منجر نشده است. مدیرعامل شرکت توانیر درباره سامانه املاک و اسکان به خبرنگار جام‌جم گفته: در این سامانه تاکنون اطلاعات حدود چهارمیلیون مسکن در اختیار ما قرار گرفته و قاعدتا با این میزان اطلاعات این امکان وجود ندارد که بتوان همه واحدهای خالی در کشور را شناسایی کرد. قطعا پلتفرم‌ها باید در بستر سامانه ملی املاک و اسکان نسبت به ثبت اطلاعات خود اقدامات لازم را به‌منظور شفافیت انجام دهند اما نکته قابل توجه اینجاست که اطلاعات این سامانه در اختیار سازمان امور مالیاتی به‌منظور شناسایی و اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیست.
سکوهای گرانی
ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با اشاره به انتشار آگهی املاک در سکوهای آگهی بیان کرد: بعضا دلالان و سوداگران از این بستر استفاده کرده و املاکی را که اصلا وجود خارجی ندارند، در این سکو‌ها آگهی می‌کنند.مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن اظهار داشت: با توجه به مصوبه شورای عالی مسکن برای انتشار آگهی در سکوهای اینترنتی، باید احراز هویت مالک و کدپستی انجام شود. این عمل به‌صورت گسترده و با هماهنگی دلالان برای قیمت‌سازی انجام می‌شود.وی با تأکید بر اینکه املاکی که قرار است آگهی شود باید در سامانه املاک و اسکان باشند، تأکید کرد: اگر این سکو‌ها تا هفته آینده این بخش وب‌سرویس را انجام ندهند، بخش املاک آنها با مجوز شورای امنیت و دستگاه‌های امنیتی مسدود خواهد شد.
واکنش پلتفرم‌ها به وزارت راه‌وشهرسازی
بااین‌حال بد نیست بدانیم سایت و پلتفرم شیپور در بخش احراز هویت خود کدملی و کدپستی را درج کرده که تاکنون پرکردن این بخش برای مخاطبان به‌صورت اختیاری بوده است.بااین‌حال اما پلتفرم دیوار برای ثبت آگهی املاک از کاربران خود درخواست کدپستی و کدملی دارد اما ثبت آن را برای کاربران خود الزامی نکرده است. مدیرعامل دیوار اما در واکنش به این صحبت‌ها، نسبت به این موضع وزارت راه‌وشهرسازی که صرفا روی مسأله مسدودسازی تاکید می‌کند، ابراز تعجب کرده و می‌گوید: هفت ماه است به تعهدات‌مان عمل کردیم و هر کاربری در فرآیند ثبت آگهی ملک می‌تواند درگاه اتصال به سامانه املاک و اسکان را ببیند.به گفته اشکان آرمندهی، دیوار از ۱۸ مهر ۱۴۰۲ به سامانه املاک و اسکان وصل شده و در فرآیند ثبت آگهی، هر کاربری که بخواهد آگهی ملک منتشر کند، امکان استفاده از این سامانه و دریافت نشان تطبیق کدملی با کدپستی را دارد.وی در بخش دیگری از صحبت‌های خود عنوان می‌کند: مشکل اینجاست که دوستان وزارت راه‌وشهرسازی چندین ماه است روی یک موضوع سلیقه‌ای درباره محل قرار گرفتن دکمه ورود به این سامانه بدون درنظرگرفتن استانداردهای طراحی رابط کاربری متوقف شده‌اند.
وزارت راه‌وشهرسازی به تعهداتش عمل نکرده است
در جلسه‌ای که ۱۱شهریور۱۴۰۲ با حضور وزیر ارتباطات برگزار شد برای پلتفرم‌ها تعهد ایجاد درگاه اتصال به سامانه املاک و اسکان تعیین گردید که آرمندهی مدعی است درکوتاه‌ترین زمان ممکن دیوار به این تعهدها عمل کرده اما در همین جلسه برای وزارت راه‌وشهرسازی هم تعهداتی تعیین شد که تاکنون به آن عمل نشده است. ازجمله تعهدات وزارتخانه این بود که اگر شخصی غیر از مالک، قصد آگهی ملکی را داشت، تنها در صورتی مجاز به انتشار آگهی است که کدملی و شماره همراه مالک را هنگام ثبت آگهی در سکو وارد کند وپس ازتأیید مالک اجازه انتشار آگهی داده شود.مدیرعامل دیوار ضمن بیان این موضوع ادامه می‌دهد: پیاده‌سازی این موضوع از وظایف وزارت راه‌وشهرسازی است ولی تاکنون برای مشخص کردن این فرآیند هیچ اقدامی نشده است.
دود یک دعوا در چشم مستاجران
هر سال و در فصل نقل و انتقالات مسکن طرح‌هایی از سوی دولت‌ها و وزارت راه‌وشهرسازی اعلام می‌شود که غالبا تاثیری هم در نرخ اجاره‌بها ندارد. یکی از دلایل افزایش نرخ اجاره‌بها، کمبود مسکن در کشور است. درواقع عرضه و تقاضای مسکن با هم برابر نیست.در زمانی که عرضه بیشتر از تقاضا باشد، قیمت‌ها روند نزولی پیدا می‌کنند اما بررسی‌ها نشان می‌دهد اکنون تقاضا بیشتر از عرضه است و همین موضوع تاثیر خود را بر بازار اجاره نشان می‌دهد. حالا وزارت راه‌وشهرسازی با دو پلتفرم انتشار آگهی در دعوا قرار دارند و هرکدام حق را به خودشان می‌دهند اما نکته قابل توجه اینجاست که دود این دعوا‌ها به چشم مستاجرانی می‌رود که در زمان سررسید اجاره باید نسبت به افزایش اجاره‌بها اقدام کنند.
ام فهد، زن مشهور عراقی کیست و چرا کشته شد؟